编者按：本文来自微信大众号：大胡子说房，（ID：dahuzishuofang），作者：大胡子李俊怀，36氪经授权转载
几年来，我国房价最高的城市，一向非帝都北京莫属。直到这个10月，深圳二手房房价环比增加1.07%到达65364元/㎡，正式超越64265元/㎡的北京，成为我国内地房价榜首城。
（数据来历：我国房价行情网）
比较新房，二手房数据更能反映商场真实状况。
新房价格更简单遭到有关调控方针、土地供给节奏、开发商操盘战略等外部要素的影响，而二手房房价由买卖双方相互促成交流而成，直接代表着老房东和接盘侠的志愿，价格是最朴实的供需联系，也是一座城市的经济、环境、人口等根本面的反响。
那么，深圳这座城市的根本面，真的值得上全国榜首吗?
01、为什么是深圳？
从城市价值来说，北上广不管谁都不会认深圳是榜首。但从供需联系来看，在深圳购买一平方米的房产，好像的确是最难。
整个深圳的实践办理人口大约在2300万，但有产权挂号的产品住所，却只需总共170万套。
按3人一套来算，你深圳街头随意拉4个人，只需1个人会有本地的房子。假如房产证上写姓名才算有，你得拉13个人。
北京的实践办理人口或许有4000万，依据统计局住所竣工面积来看，北京也只需约311万套产品住所。
但将4000与311求比值，成果仍是小于深圳的2300与170。
时至今日，深圳的人口仍在以每年大约50万的速度流入。但北京和上海控人方针的持续推广下，人口从2014到现在，改变根本不大。
你能够说北京上海在“腾笼换鸟”，把买不起房的“伪需求”换走，把买得起房的“真需求”换进来。但是，相对一比就能想理解，再怎样腾也没有深圳打开鸟笼带来的需求大呀。
不过，人口的持续增加和产品房的稀缺量少，的确是供需层面的商场现状。但全国榜首的价格，今后带来的挤出效应又会不会对这个城市带来毁灭性的冲击，这是一个值得讨论的问题。
02、什么支撑着深圳？
假如说特征社会主义先行示范区撑起了深圳的房价，那估量是楼下中介的只言片语。深圳真实的潜力和实力，并不是818这样的概念。
在我国，总GDP、人均GDP和地均GDP都排在前五的城市，只需一个，那便是深圳。
靠着民营经济的生机、特区方针的春风、南部滨海的方位等许多利好加持，年青的深圳用了不到四十年，便完成了从零到今日的腾跃。
这给了人们对它未来无限遥想的空间，也是全国各地年青人，接连不断的原因之一。
它城区新、规划远、人口承载力高，它气候好、美化多、空气质量好，它工作公正，它容纳万象。的确，这些能招引人口的亮点都是撑起深圳房产价格的根本要素，短期内你说它要跌，根本不太实际。
但长时刻来看，深圳的挤出效应现已日益凸显，工业空心化的趋势也渐渐显现。制作业逐步外迁，写字楼很多空置，人力本钱因租房本钱进步而进步，高新人才呈现新一线城市回流潮。
一系列的现象标明，高房价的结果已然发芽，未来某一天，深圳会因其高房价而付出代价吗？
03、深圳踏入“中年危机”？
开展心理学中，个别在39-50岁的时分，简单对身心的老化发生焦虑与不适，咱们称之为中年危机。
1980年建立特区的深圳，本年正好是第39个年初，一些经济开展的瓶颈，也跟着时刻悄然暴露。
榜首和平戴维斯在上月发布过一份陈述，陈述数据显现三季度深圳的甲级写字楼，空置率现已高达22.4%，部分地区，乃至超越50%。
据咱们实地考察的状况也是如是。在大冲国际商务中心这样的5A甲级写字楼中，仍然有许多一整年都租不出去的空办公室。且整个南山科技园，租金都在跳水。
很显然，高房价下的企业纷繁挑选逃离这个城市。
对经济支撑最有力的制作业，也都不谋而合地搬向地价更低的当地。
从华为上万职工迁至东莞松山湖，到扎根深圳20多年的观澜玩具厂悉数搬到河源。不管高端低端，大企小企，都有撤离趋势。
据《深圳2018年中小企业开展状况的专项工作陈述》显现，光2018年，深圳就有91家规上工业企业呈现外迁状况。
当实体经济遭到高房价揉捏，时间短的房价高潮对城市来说，或许并不是什么好的音讯。
假如呈现了工业空心化的局势，结果将难以幻想。
HK本年的GDP增速现已跌到榜首季的0.6%和第二季的0.4%，当然，这与部分风云事情有少许相关，但与其地产职业集聚过量本钱、高房价形成的差异固化以及短少实体工业的工业空心化现象等经济上的负外部性，相同密不可分。
咱们不由会发生一些担忧：深圳，会不会成为下一个HK呢？
04、还好，深圳是深圳
深圳与HK有两个最大的不同点。
一是深圳的高新企业昌盛开展，与HK以金融业、地工业、服务业为主的经济结构彻底不同。
HK错过了移动互联网的10年，短少支撑其未来开展的中心增加点。而深圳的高新企业至今仍以较快速度增加，且深圳市有用发明专利5年以上的坚持率达84.99%，坐落全国榜首。
深圳的研制投入占GDP达4.2%，而HK的这个数字，只需0.7%。
你或许会说，纽约也是一个以金融业为主的城市，科技企业缺乏，照样经济坚持强盛，科技或许并不那么重要。
那你或许是被曼哈顿很多高楼大厦带来的外表直觉所利诱。
纽约一向是美国的科技中心之一，拥有着超越7600家的科技公司，仅仅它没有孵化出“脸书”这样的巨无霸，导致其科技职业被繁荣的金融业和广告业所掩盖。
据《纽约时报》音讯，电商巨子亚马逊行将挑选纽约作为第二总部，无独有偶，另一家互联网巨子谷歌，也把目光锁定在纽约。
任何一座城市，科技永远是榜首出产力。深圳的科技实力，牢牢支撑其经济的未来。
二是深圳背靠东莞，有着强壮的制作业上游支撑。不管是HK仍是硅谷，都很难做到这一点。
在经济学中，工业空心化的底层逻辑是针对国家而言的。
英国从前声称“国际工厂”，其制作业的高度发达顺畅让其成为国际的金融中心。但随后，英国工业本钱大举对海外出资，制作业外迁，直接导致其工业技能进步放缓，很多新式技能悉数把握在美国和德国手中，英国经济开端过多依靠进口，伦敦也被纽约所代替。
的确，深圳的制作业也在很多向外搬迁。但可喜的是，这些制作业都在深圳周围，不是东莞便是惠州。即使未来环深城市都渐渐开展起来，深圳仍是紧紧把握着制作技能和制作业下流工业。
你能够把整个大湾区幻想成一座城市，深圳、广州、东莞等地仅仅不同的区域，不存在进出口依靠与技能壁垒，这种城市的空心化与相对于国家的工业空心化，是彻底不同的。
这也是经济学家张五常断语深圳是地球经济中心的中心观念，东莞出产，深圳出售，“前店后厂”的高效形式，国际各湾区绝无仅有。
本年来，深圳估计6%-7%的经济增速的确不如17年的8.8%和18年的7.6%。这首要是由于进出口额下降，与房价增加的联系并不是太大。这也旁边面说明晰深圳的科学技能仍是有待进步，无法在国内制作出一些芯片等必要的产品，只能依靠进口。
格力的那句“把握中心技能”，仍然是硬道理，也是深圳坚持不懈的开展趋势。
所以，不管是工厂外迁仍是写字楼空置，对深圳而言都是时间短的阵痛。
只需高新企业和研制投入没有下降气势，房地产出资占GDP持续坚持在10%以内，未来就会有更多更有用率、更先进、赢利更高的现代工业来代替从前的制作业。高房价带来的挤出效应，其实是能够接受的。
05、我的观念：仍然长时刻看好深圳
未来，深圳或许会走新加坡的路途，产品房的价格高居不下，但很多公共住宅的价格坚持在产品房的三分之一，乃至更低。
当然，这也要看2035的170万套公共住宅方案能否完成，和深圳这几年的开展状况。
许多年青人由于高房价而离开了深圳，但对深圳影响并不大，由于新一批的年青人，又拍马赶到。
这听起来很严酷，也很无法。
深圳在现在成为房价榜首城，或许仅仅个开端...
